Por Rodrigo Machado, US Real Estate Managing Director da Galapagos Capital
Como residente nos EUA, observo diariamente o dinamismo da economia norte-americana, que continua a demonstrar resiliência mesmo diante de desafios globais. Os EUA devem manter um crescimento moderado, podendo superar as expectativas consensuais em alguns cenários. Essa visão positiva, ancorada em dados econômicos recentes, reflete um ambiente de oportunidades, especialmente no setor imobiliário, o qual destacarei adiante.
O Cenário Econômico Geral
A economia dos Estados Unidos entra em 2026 com fundamentos sólidos e crescimento próximo ao potencial. De acordo com o consenso mais recente, o PIB real deve avançar em torno de 2,4%, ligeiramente acima do potencial estimado de longo prazo, sustentado por um mercado de trabalho ainda resiliente e por investimentos contínuos em tecnologia e infraestrutura.
O mercado de trabalho segue em processo de moderação gradual. A taxa de desemprego é projetada em torno de 4,4%, com desaceleração na criação de empregos, consistente com uma economia que transita para um ritmo mais sustentável. Ainda assim, a renda real continua sustentando o consumo, preservando um dos principais pilares da atividade.
No campo da inflação, as medidas mais recentes do índice PCE indicam níveis ainda acima da meta, com projeções ao redor de 2,7%. Mesmo assim, o ponto de partida é relativamente construtivo: antes do recente choque de energia, associado ao conflito no Oriente Médio, o processo de desinflação já vinha em curso, ainda que de forma gradual. Nesse sentido, a alta dos preços do petróleo adiciona um componente clássico de choque de oferta ao cenário, com impacto sobre a inflação cheia. A relevância desse choque para a política monetária dependerá, sobretudo, de sua persistência e da resposta das expectativas de inflação, que seguem sendo o principal canal de transmissão para a função de reação do Federal Reserve (Fed).
Nesse contexto, o Fed tende a manter uma postura cautelosa, mas partindo de uma posição relativamente bem calibrada. O estágio atual da política monetária, ainda em território moderadamente restritivo, permite ao banco central observar os desdobramentos do choque com algum grau de flexibilidade. Dito isso, mais do que a trajetória da taxa de curto prazo, a dinâmica das taxas longas continuará sendo determinante para as condições financeiras. Ainda que fatores como incerteza inflacionária e déficits fiscais possam limitar uma queda mais rápida, não se descarta uma acomodação gradual dessas taxas à medida que a volatilidade geopolítica se reduza e a inflação avance no processo de convergência.
Nosso cenário base contempla, portanto, um ambiente macroeconômico relativamente estável, com crescimento próximo ao potencial e inflação em trajetória de convergência gradual. O choque de energia adiciona volatilidade no curto prazo, mas ocorre em um momento em que a economia e a política monetária já se encontravam relativamente bem posicionadas. Como cenário alternativo, uma maior persistência desse choque poderia afetar o processo de desinflação via expectativas, exigindo uma postura monetária mais cautelosa por parte do Fed.
Foco no Mercado Imobiliário
Se há um setor que merece destaque especial nas perspectivas para 2026 é o mercado imobiliário. Após um período de forte contração no volume de transações – consequência direta das taxas de juros elevadas que encareceram o financiamento habitacional – o setor está posicionado para uma retomada consistente ao longo deste ano.
A queda gradual nas taxas de hipoteca, que acompanha o aguardado ciclo de cortes do Fed, tem o potencial de desbloquear uma demanda reprimida considerável. Muitos compradores que adiaram a decisão de compra durante o período de juros altos devem retornar ao mercado em 2026. Paralelamente, proprietários que estavam “presos” em suas atuais hipotecas – por não quererem trocar uma taxa baixa contratada antes de 2022 por uma mais alta – devem ter mais mobilidade, aumentando a oferta de imóveis disponíveis.
Geograficamente, os mercados da Florida, Texas, Carolinas e Georgia continuam atraindo fluxos populacionais e de capital que sustentam a valorização imobiliária. Cidades como Miami, Tampa, Dallas, e Charlotte mantêm fundamentos sólidos: crescimento populacional, geração de empregos e déficit estrutural de oferta habitacional. Para quem atua no segmento residencial, essas regiões seguem sendo o principal foco de oportunidade.
No segmento comercial, o quadro é mais diversificado. O mercado de escritórios ainda enfrenta os reflexos do trabalho híbrido e remoto, com taxas de vacância elevadas em grandes centros urbanos. Por outro lado, galpões logísticos e imóveis industriais permanecem com alta demanda, impulsionados pelo e-commerce e pela reconfiguração das cadeias de suprimento que trouxeram operações de volta para os Estados Unidos. O segmento de multifamily (prédios residenciais para locação) também se mostra resiliente, especialmente em mercados onde a barreira de entrada para a compra ainda é alta.
Outros Setores e Considerações
Além do imobiliário, setores como tecnologia (com avanços em IA) e infraestrutura (com investimentos públicos em execução) devem sustentar a atividade econômica. O setor financeiro pode se beneficiar de um ambiente de taxas mais estáveis em patamares mais reduzidos, estimulando o crédito.
No entanto, desafios persistem: incertezas políticas, choque de energia e moderação no consumo de faixas de renda mais baixas podem limitar o upside. O mercado não é uniforme – regiões em crescimento superam outras.
O Olhar Brasileiro sobre o Mercado Americano
Para o brasileiro que acompanha ou quer ingressar no mercado americano, 2026 representa uma janela interessante. A combinação de juros em queda, demanda reprimida no setor imobiliário e um ambiente macroeconômico mais estável e câmbio favorável cria condições que não eram vistas há alguns anos.
É importante ressaltar que o mercado americano exige conhecimento local, parceiros confiáveis e uma estratégia clara. As oportunidades são reais, mas demandam planejamento e orientação adequada. Quem acompanha o mercado de dentro tem a vantagem de perceber, com antecedência, onde estão as melhores oportunidades antes que elas se tornem óbvias para o grande público.
Considerações Finais
Em síntese, o ambiente econômico norte-americano em 2026 deve ser caracterizado por crescimento próximo ao potencial, inflação ainda acima da meta e uma política monetária que permanece dependente dos dados. O choque de energia adiciona complexidade ao cenário.
Nesse contexto, o mercado imobiliário oferece oportunidades relevantes, mas de forma seletiva.
Para quem está no Brasil e considera alocar recursos aqui, o momento pede estratégia: foco em mercados com fundamentos fortes (como o Sul e Sudeste), parceiros locais confiáveis e diversificação no tipo de investimento. O mercado dos EUA continua atraente para proteção patrimonial, mas o sucesso depende de monitoramento contínuo e adaptação às realidades locais. Com planejamento adequado, há espaço para resultados consistentes em um ciclo que parece promissor.
